【費用を節約】3つの住み替えの方法とおすすめ軽減措置4選を徹底解説！

住み替えを考えているけれど、どのように進めれば良いかわからないと悩む方は多いです。この記事では、住み替えの基本的な方法や手順、費用について解説します。住み替えにはさまざまな方法があるため、状況にあった方法を選ぶことが重要です。

この記事を読めば、スムーズかつ賢く住み替えをするための知識が身につきます。

住み替えを検討する理由

住み替えを検討する理由はさまざまです。結婚や出産、独立など、家族構成が変化する場合も多くの人が検討します。交通の便や治安が悪いなど、現在の住環境への不満から、住み替えを検討する人も多いです。転職や転勤で住み替えを考えるケースもあります。

ライフスタイルの変化に合わせて、都市部から郊外へ、郊外から都市部へ移住をする人も多いです。自然災害のリスクを避けるために、安全な地域へ移住する人もいます。ライフステージや個々の状況に応じた、住み替えの適切な選択が重要です。
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基本的な住み替え方法

住み替えを考える際には、ライフスタイルや経済状況に合わせて選ぶことが重要です。主な選択肢として以下の方法があります。それぞれの具体的な内容と特徴について詳しく説明します。

売却先行型

売却先行型とは、現在所有している住宅を先に売却してから、新しい住宅を購入する方法です。売却先行型は、資金計画を立てやすいメリットがあります。売却金を新居購入に使えるため、経済的な負担を軽減できます。ただし、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になる場合が多いです。

二重の家賃やローンの支払いが発生するリスクがあります。市場の状況によっては売却しやすい時期と難しい時期があるため、売却タイミングの見極めが重要です。
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購入先行型

購入先行型は、新しい住宅を先に購入してから、現在の住宅を売却する方法です。購入先行型は、新しい家が見つかれば、すぐに購入手続きを進められます。資金に余裕がある場合や、購入までの時間がない場合におすすめです。仮住まいに移る必要がなく、スムーズに新しい住まいに住み替えができます。

ただし、現在の住宅の売却が遅れるリスクがあります。二重のローン負担を避けるために、つなぎ融資や住み替えローンを利用する場合が多いです。購入先行型は、計画的な資金管理とタイミングが重要になる住み替え方法です。

同時進行型

同時進行型の住み替えは、新しい住宅の購入と現在の住宅の売却をほとんど同時に行います。新旧の住宅取引をうまく調整すると、二重の住宅ローンや仮住まいの期間を避けられます。ただし、購入と売却がほとんど同時に進むため、スケジュール管理が重要です。資金計画が複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。

つなぎ融資などの特別な金融商品の利用も考えられるので、事前に情報を集めて、計画を立てることが重要です。

住み替えにかかる費用

住み替えには多くの費用がかかります。住み替えにかかる費用を事前に把握して計画を立てると、予算の範囲内でスムーズに住み替えができます。住み替えにかかる主な費用は以下のとおりです。

現在の住宅の売却費用

住宅を売却する際には、さまざまな費用がかかります。不動産仲介手数料や印紙税、登記費用、住宅ローン残債の清算費用などがあります。場合によっては仲介会社への広告費用も必要です。不動産仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円に消費税が加わるため、売却価格によって大きく異なります。

印紙税は、売却価格に応じて数千円から数万円が必要です。登記費用は登記の内容によって異なりますが、一般的には数万円が必要とされています。住宅ローンの残債がある場合は、清算にも費用が必要です。
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新しい住宅の購入費用

新しい住宅の購入価格は、市場価格や地域によって変動します。仲介手数料は、一般的に物件価格の3%＋6万円＋消費税がかかります。不動産登記のための登記費用や、土地を新規に購入する際の土地測量費用も必要です。契約書には印紙税がかかり、住宅ローンを組む際には金融機関ごとに手数料が発生します。

物件購入後は、固定資産税や都市計画税が年間で発生しますが、取得初年度には割引が適用されるケースがあります。住宅ローンの保証には住宅ローン保証料が必要です。購入時には、火災保険料の加入が義務付けられています。住宅設備のアップグレードや、引越し前のリノベーションなどの諸費用が必要な場合もあります。
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引越し費用

引越し業者を選ぶ前には、引越し費用の相場の把握が必要です。引越し費用は、引越しの距離や荷物の量、引越しの時期、サービスの内容によって変動します。単身者向けや家族向けなど、プランによっても費用が異なります。

家具の組み立てや粗大ゴミの処理など、追加サービスの利用有無によっても費用は変わります。追加サービスが必要か事前に見極めることが大切です。適切に計画を立てると、無駄な出費を避けられます。

仮住まいにかかる費用

仮住まいにかかる費用は、家賃や管理費、光熱費、インターネット料金、家具や家電のレンタル費用などが含まれます。仮住まいへの引越し費用と、新居への再引越し費用も必要です。仮住まいの家賃は、短期間の契約が前提となるため、通常の家賃よりも高くなることがあります。

レンタルサービスは便利ですが、仮住まいの費用にレンタル料金が上乗せされるので、注意が必要です。仮住まいの期間中には多くの追加費用が発生します。住み替え計画では、仮住まいにかかる費用を事前に計算しましょう。

住み替え時に活用できる減税措置

住み替え時には、いくつかの減税措置を活用できます。経済的な負担を軽減しながら、新しい住まいへの住み替えが可能です。住み替え時に利用できる主な減税措置は以下のとおりです。

住宅ローンの控除

住宅ローンの控除は、新築や建て替えのときに組んだ住宅ローンの利息部分に対して、最大10年間減税されます。控除額は年末の住宅ローン残高の1%で計算され、上限が設けられています。控除を受けるためには、確定申告が必要です。

住宅ローン控除を利用すれば、住宅ローンの負担が軽減されるので、安心して新生活をスタートできます。対象となる住宅ローンは金融機関からの借入れに限定されるため、ローン選びにも注意が必要です。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、住宅を売却する際に得られる利益に対して適用できます。控除を利用すると、売却益が3,000万円までなら税金を支払う必要がありません。ただし、控除を受けるためには、いくつかの条件があります。

売却する不動産が居住用の物件で、5年以上所有していることも1つの条件です。売却後に新たな住宅を購入する予定がある場合にも、控除を活用しやすいです。3,000万円特別控除は、住み替えを考える際に役立つ制度です。

買い替え特例

買い替え特例は、住宅を売却して新しい住宅を購入する場合に適用されます。特例を利用すると、住宅売却の利益にかかる税金が軽減されます。適用を受けるためには、売却した住宅と購入する住宅が特定の条件を満たしていることが必要です。

特定の利用条件には、売却から新規購入までの期間が限定されることや、新しい住宅の使用目的が自己居住であることが含まれます。正確な条件や手続きの詳細については、税務の専門家への相談がおすすめです。住み替え時の経済的負担を軽減し、スムーズな住宅取得できます。

損益通算の特例

損益通算の特例は、不動産などの資産を売却した際の損失を、他の所得と合算して税金の計算ができる制度です。全体の課税所得が減少し、支払う税金を少なくできる可能性があります。特に不動産を売却して損失が発生した場合、損失を給与所得や事業所得などの他の所得から差し引くことが可能です。

ただし、特例を利用するためには一定の手続きが必要であり、事前の確認も大切です。不動産市場が不安定な時期には、損益通算の特例が税負担を軽減してくれます。

住宅ローンの残債がある場合の住み替え方法

住宅ローンの残債がある場合の住み替えには、住み替えローンの活用やつなぎ融資の受け入れ、ダブルローンの利用などがあります。それぞれの方法には利点と注意点があるため、経済状況や住み替えの条件を考慮して、最適な方法を選択しましょう。

住み替えローンを活用する

住み替えローンは、新しい住宅を購入する前に現在の住宅を売却し、売却金で新たなローンを返済する方法です。現在の住宅ローンの残高を新しい住宅ローンに組み入れられます。住み替えローンを利用するメリットは、二重のローン返済負担を軽減できる点です。経済的な負担を減らしながら住み替えができます。

固定金利や変動金利を選択すると、長期にわたる金利変動のリスクを適切に管理できます。住み替えローンを選ぶ場合、銀行や金融機関によってローンプランや条件が異なるため、ローン内容の比較が重要です。適切なローンプランを選べば、より効率的かつ経済的に住み替えができます。

つなぎ融資を受ける

つなぎ融資は、住み替え時の資金不足を解消できる便利な手段です。特に売却先行型や、同時進行型の住み替えに役立ちます。つなぎ融資を利用すれば、現在の住宅を売却するまでの間、新しい住宅の購入資金を一時的に借りられます。資金の心配をせずに売却活動に専念できる点がメリットです。

つなぎ融資の利息は通常の住宅ローンに比べて高くなります。しかし、短期間での返済を前提としているため、長期的な金銭的負担は比較的少ないです。つなぎ融資を利用する際は、売却物件の市場状況や価格変動のリスクを十分考慮し、慎重に計画を立てましょう。

融資期間が限定されているため、売却計画が遅れると追加の費用が発生する可能性があります。事前に不動産市場の動向を理解し、適切なタイミングで売却活動を進めることが重要です。

ダブルローンを利用する

ダブルローンは、現在住んでいる家の住宅ローンが残っている状態で、新しく住宅ローンを組んで新たな住宅を購入する方法です。新しい住宅を購入するタイミングと、現在の住宅を売却するタイミングが合わない場合に有効です。ダブルローンを使えば、新しい家を購入後、古い家の売却が完了するまでの資金をカバーできます。

市場状況に左右されずに住み替えできるため、最適な住宅売却のタイミングを選べます。現在住んでいる家が売れた後は、売却金で元のローンを一部返済するのが一般的です。金融的な負担を減らし、スムーズな住み替えができます。

ただし、ダブルローンの審査は通常の住宅ローンよりも厳しいため、返済能力が高いことが条件です。

まとめ

住み替えを検討している多くの人は、ライフスタイルの変化や住環境の向上を求めています。住み替え方法には、売却先行型や購入先行型、同時進行型の3つの方法があり、それぞれにメリットとリスクがあります。住み替えにはさまざまな費用がかかるため、効率的な管理が重要です。

減税措置としては、住宅ローン控除や3,000万円特別控除、買い替え特例、損益通算の特例などが利用できます。減税措置を活用すれば、経済的な負担を軽減できます。住宅ローンの残債がある場合でも、住み替えローンやつなぎ融資、ダブルローンなどの方法が利用可能です。

今回紹介した内容を参考にして、最適な住み替えプランを慎重に検討しましょう。