不動産取引において、媒介契約は売買の成否を左右する重要なポイントです。どの媒介契約を選ぶべきか迷う人も多いです。
この記事では、媒介契約の種類と選び方について分かりやすく説明します。最適な不動産会社と契約を結ぶコツもまとめました。この記事を読めば、不動産取引をスムーズに進められます。
売り手も買い手も安心して取引するには、媒介契約の知識を深めることが大切です。不動産売買の基礎をしっかりと理解しましょう。
媒介契約の基本
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸をスムーズに進めるため、物件所有者が不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。主に以下の内容を定め、契約書に記載します。
- 契約の種類
- 契約の有効期間
- 依頼者の義務
- 契約解除時のペナルティ
- 特別依頼にかかる費用
- 媒介報酬の支払い時期
契約の種類によっては一社に限定せず、複数の不動産会社と契約を結び、物件を幅広く宣伝することも可能です。それぞれの契約にはメリット・デメリットがあるため、状況に合わせて選ぶ必要があります。
媒介契約で大切なことは、事前に不動産会社の信頼性やサポート体制を慎重に検討し、納得の条件で契約することです。キャンセル料や解除条件など、合意に至らないケースも想定し、すべてを文書化することが欠かせません。
3つの媒介契約のメリット・デメリット
不動産売却において、媒介契約の選択は重要な工程です。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
| 媒介契約の種類 | メリット | デメリット |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる | 不動産会社が積極的に販売活動をしない可能性がある |
| 専任媒介契約 | 一定期間は専任の不動産会社が販売活動をする | 他の不動産会社に依頼できない |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社が最も積極的に販売活動をする | 自力で買主を見つけても契約中の不動産会社を介する必要がある |
契約形態は、売却活動の効率性やサポートに影響を与えます。売却目的や状況に合わせて、適切な契約を選ぶことが必要です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約可能な契約です。以下のメリットがあります。
- 自由に不動産会社を選べる
- 売却機会を広げられる
- 売主が直接購入者を見つけてもよい
- 仲介手数料の発生が成約時のみ
一般媒介契約を結んだ不動産会社には独占権がないため、売主は自由に販売範囲を広げることが可能です。一方で、以下のデメリットがあります。
- 不動産会社に販売活動の義務がない
- 売主自ら積極的に関与する必要がある
- 情報共有が不十分だと売却効率が落ちる可能性がある
- 急ぐ場合は慎重な検討が必要
一般媒介契約は、管理の自由度や柔軟性を重視する売主に適した契約形態です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、売主が一定期間、1社の不動産会社のみに売却活動を委託する契約です。複数の業者との契約はできません。専任媒介契約を結んだ不動産会社には、以下の義務が発生します。
- 積極的に販売活動をする
- 売却の進捗を定期的に報告する
不動産ポータルサイトへの掲載など積極的な宣伝が期待できるため、売却の可能性を高めたい人におすすめです。
契約期間の終了後は、新たに別の不動産会社と契約できます。期間内の解除には違約金が発生する可能性があるため、注意してください。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、売主が1社の不動産会社のみに物件の販売を依頼する契約です。不動産会社には積極的な販売活動と定期的に報告する義務があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは、以下の3点です。
| 契約方法 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 買主と直接契約 | 仲介手数料が発生する可能性あり | できない |
| レインズの登録 | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 報告頻度 | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
レインズとは
公的な不動産情報ネットワークシステムのこと。宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営している。業界全体で不動産取引を円滑に進めることを目的に作られた。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも強い拘束力をもつ契約形態です。比較的短期間での売却が期待できるメリットがあります。一方で、契約した業者の販売力のみに依存するため、不動産会社の選定が極めて重要です。
» 専属専任媒介契約とは？特徴やメリットを解説
最適な媒介契約の選び方
早く高値で売りたい場合は、最適な媒介契約を結ぶことが成功のカギです。最適な媒介契約の選び方には、主に以下の2つがあります。
- 売却・購入時の状況で選ぶ
- 物件の特性で選ぶ
信頼できる不動産業者を選び、契約形態による対応の柔軟さやコスト面などの違いも確認してください。
売却・購入時の状況で選ぶ
不動産の売買では、状況に応じて最適な媒介契約を選ぶ必要があります。下記に、状況別におすすめの媒介契約をまとめました。
| 媒介契約 | 状況 |
| 一般媒介契約 | 幅広く売買を進めたい、自分で買主を見つけたい |
| 専任媒介契約 | 売買を急ぎたい、優先的に販売活動をしてほしい |
| 専属専任媒介契約 | 売買を急ぎたい、販売活動を完全に任せたい |
スピード感や手間のなさを重視する場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が最適です。一般媒介契約は余裕をもって幅広い売却活動を希望する場合に選びましょう。
物件の購入を急ぐ場合でも、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。優先的に物件情報を入手でき、スピーディな対応が期待できます。
各契約にはメリット・デメリットがあります。状況を踏まえたうえで最適な契約形態を選ぶことが、成功への第一歩です。
物件の特性で選ぶ
媒介契約は物件の特性も考慮して選んでください。物件の立地、種別、広さ・間取り、築年数などの特性は、売値や買主の購買意欲に直結します。
以下のような物件は、立地条件に優れ多くの買主にとって魅力的です。専属専任媒介契約を結べば、スピーディな成約を期待できます。
- 交通アクセスがよい
- 商業施設の近く
- 良好な学区内にある
希少物件や将来性のある物件も、価値を最大限引き出すために専属専任または専任媒介契約がおすすめです。特性別のポイントは、以下の表を参考にしてください。
| 立地 | 交通の便、商業施設の近さ、学区 |
| 種類 | 一戸建て、マンション、土地、商業施設 |
| 広さ・間取り | 単身者向け、家族向け、多世代向け |
| 築年数 | 新築、中古、リフォーム済み |
| 希少性 | 一般的な物件か、特殊な物件か |
| 価格帯 | 低価格帯、中価格帯、高価格帯 |
| 将来性 | 再開発予定地区、将来の見込み価格 |
| 状態 | 即入居可能、一部または全面の改装が必要 |
物件特性を深く理解し、適切な媒介契約を選ぶことが、最終的な目標達成につながります。
媒介契約を結ぶ際のポイント
媒介契約を結ぶときには、複数の重要ポイントがあります。ここでは、不動産会社を選ぶ基準、契約前に確認すべき項目、契約解除の条件や違約金について解説します。
ポイントを押さえて契約できれば、スムーズな不動産取引や契約後のトラブル防止につながるので、十分に理解しましょう。
不動産会社を選ぶ基準
不動産売買の成功可否は、契約する会社選びに大きく左右されます。より満足度の高い不動産会社を選ぶために、以下の基準を参考にしてください。
- 実績と経験が豊富か
- 地域に精通しているか
- 提供するサービスの範囲
- 販売戦略とマーケティング手法
- 信頼できる業界内のネットワークの有無
- デジタルツールと技術の活用
- カスタマーレビューと評判
- コミュニケーションと対応の速さ
- 手数料とサービス料の明確さ
- 契約条件の柔軟性と透明性
複数の業者を比較し、成功が見込める不動産会社を選びましょう。
» 不動産屋の選び方完全ガイド
契約前に必ず確認すべき事項
媒介契約を結ぶ前には、契約内容を十分理解し確認することが大切です。重要事項を見落とすと、後々トラブルにつながる可能性があります。契約書は以下の内容について確認してください。
- 契約期間と自動更新に関する条項
- 独占的な取引権利の有無
- 不動産会社の報酬や手数料
- 契約違反時のペナルティ、違約金、解約条件
- 報告義務や連絡手段の記載
- 第三者紹介による売却の取り扱い
- 契約変更・追加条項の手続き条件
権利証など、契約に関連するすべての書類が完全かつ正確にそろっていることも大切です。
満足度の高い取引においては、以下の点を確認してください。万が一、問題が発生しても不動産会社によるサポートを期待できます。
- 不動産会社のサービス範囲
- 販売成立後のアフターサービス
広告宣伝計画やオープンハウスの実施方針など、物件をどのように市場へ売り出すかも担当者に説明してもらいましょう。契約内容を綿密にチェックし、疑問点は必ず解消してから契約を進めてください。
契約解除の条件や違約金
媒介契約では、契約解除の条件や違約金についても十分注意しましょう。契約解除は主に違反の発生時に行われるため、解除要件を事前に契約書に明記することが重要です。違約金とは、契約破棄時の損害賠償金のこと。具体的な金額は契約時に合意のうえ、契約書に記載されます。
専任媒介契約・専属専任媒介契約には契約期限があるため、多くの場合に途中解約時の違約金を設定しています。締結時には違約金の有無と金額に注意してください。
なお、各契約の期限は「3か月以内」と法律で定められています。依頼人の申し出によって延長が可能です。解除時の通知方法や期間についても、契約書の内容を確認しましょう。
不法行為や重大な過失があれば、違約金なしで解除できる場面もあります。対応する条件についても理解が必要です。
契約の透明性を保ち、万が一に備えるため、解除条件や違約金は明確にしておくことが大切です。契約書の内容を綿密にチェックし、疑問点があれば事前に専門家へ相談しましょう。
媒介契約のよくある質問
不動産の売買を進めると、さまざまな疑問に直面します。契約の手順や変更など、初めての人には難しい課題ばかりです。
ここでは、媒介契約についてよくある質問と回答をまとめました。
契約締結までの流れは？
媒介契約の流れは、以下を参考にしてください。
- 不動産会社の選定と面談をする
- 媒介契約の種類と条件の説明を受ける
- 必要書類を準備する(身分証明書、物件の権利証明書など)
- 物件情報の提供と価格設定を相談する
- 契約内容の詳細を確認し、不明点があれば質問する
- 契約書に署名と捺印をする
- 契約書のコピーを受け取り、契約成立
不動産取引では、売買や賃貸契約を結ぶ際のプロセスがスムーズかつ理解しやすいことが大切です。安心して取引を進められます。契約は分かりやすく、透明性の高い内容にしましょう。トラブル回避と信頼関係の構築に不可欠です。
途中で不動産会社を変更できる？
不動産会社を変更できるかどうかは、媒介契約の種類によって異なります。
| 媒介契約 | 変更の可否 |
| 一般媒介契約 | いつでも自由に変更可能 |
| 専任媒介契約 | 難しいが、特定状況下で変更可能 |
| 専属専任媒介契約 | 変更不可 |
解除を検討する際は、条件や違約金の有無を確認しましょう。現在の不動産会社との交渉や協議が不可欠です。
新しい不動産会社と契約する前に、前の会社との解除が完了していることを必ず確認してください。解除時には市場状況の説明を求められる場合もあり、事前準備が重要です。
不動産会社の変更は、より満足度の高い取引につながる可能性があります。変更の際は契約内容やサービスに対する不満点を明確にし、次の業者選びに生かしましょう。
自分で買い手を見つけてもよい？
不動産売却時に買い手を自分で見つけられるかは、媒介契約の種類によって異なります。
| 媒介契約 | 買主探しの可否 |
| 一般媒介契約 | 自由に探してよい |
| 専任媒介契約 | 自由に探してよいが、仲介手数料が発生する可能性がある |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社の仲介が必要 |
手数料については契約時に不動産会社と十分に話し合い、契約書に明記することが大切です。媒介契約の種類の違いをよく理解し、状況に合わせた適切な選択がスムーズな売却につながります。
まとめ
不動産取引において、適切な媒介契約の選択は極めて重要です。媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約の魅力は、複数の不動産会社と契約できる柔軟性です。専任媒介契約や専属専任媒介契約は販売活動を一任することで、一定の成果や独占的なサービスを期待できます。
媒介契約を結ぶときは、以下の点に留意してください。
- 売却や購入時の状況
- 物件の特性
契約タイプによっては制約がある点にも注意しましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。契約前には解除条件や違約金について必ず確認してください。契約に関連するすべての書類を正確に作成し、トラブルの発生を事前に防ぎましょう。
適切な媒介契約を選ぶことで、安心して不動産取引を進められます。
» 媒介と仲介の違いとは？不動産売買の基本と注意点