再建築不可物件とは？メリット・デメリットと購入前の重要チェックポイント

不動産物件を検索していると「再建築不可」の表示を見かけることがあります。市場価格より安価で、どのような物件なのか興味をもつ方もいるでしょう。再建築不可物件には文字通りデメリットがあります。しかし特性を十分に理解していれば、魅力的な投資対象にもなる物件です。

この記事では、再建築不可物件についての基礎知識からメリット・デメリットまでをわかりやすく解説します。購入検討の際に欠かせないチェックポイントや、物件の活用方法もまとめて紹介しますので最後までご覧ください。この記事を読めば、賢い不動産選びに役立ちます。

再建築不可物件とは

中古物件探しでよく目にする再建築不可物件とは、どのような物件なのか。定義や市場に出回る理由を詳しく解説します。

再建築不可物件の定義

再建築不可物件とは、既存する建物を一度解体すると新たな建築の許可を得られない物件をさします。再建築不可となる物件には、以下のような法律や条例などに基づく相応の理由があります。

接道義務を満たしていない

再建築不可となる主な理由は、以下のように当該敷地が建築基準法上の接道義務を満たさないケースが挙げられます。

接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域内でのみ適用されます。再建築不可物件に袋地や旗竿地が多いのは、接道義務を満たしていないからです。

十分な接道が確保されていないと、地震や火災など災害発生時に緊急車両が通行できません。消火活動や救助活動が難航し、リスクが高まります。接道義務は、人命を守り、災害時の被害拡大を防ぐためにも重要なルールです。

市街化調整区域内である

都市計画法で市街化調整区域に指定された土地は、原則、建物を建てられません。建物を建てられる場合でも開発許可申請が必要であり、許可を得られず再建築不可となるケースがあります。

保護区域などに指定されている

文化財保護法により歴史的建造物や文化財に指定されている物件は、原則、再建築できません。自然環境保全法や自治体の条例により指定される自然環境保全地域でも、再建築が困難な場合があります。

再建築不可物件の購入を検討する際は、再建築できない理由や特性を十分に理解することが大事です。

再建築不可物件が市場に出回る理由

再建築不可物件は、主に相続や経済的な理由で市場に出回ります。再建築不可物件の発生には、法律や条例の変更が関連しています。昭和25年(1950年)に制定された建築基準法や、昭和43年(1968年)に制定された都市計画法が代表例です。

建築基準法や都市計画法の制定前に建築され、法施行により規定に添わないと判断された物件が、再建築不可物件です。建築済の建物は引き続き使用できますが、取り壊し後は法令に従わなければなりません。

建築基準法とは

建物の敷地や構造などの最低基準を定め、国民の生命や健康、財産の保護を図り、公共福祉の増進に資することを目的とした法律

都市計画法とは

都市の健全な発展と秩序ある整備で、国土の発展や公共福祉の増進に寄与することを目的とした法律

国土交通省の空き家に関する調査結果によると、「空き家にしておく理由」として12.8％の方が「道路付けの悪さ」と回答しています。「空き家を売却・賃貸するうえでの課題」としては、7.2％の方が「再建築不可(道路付けの悪さなど)」を理由に挙げています。

年々増加している「空き家の数」。今後も再建築不可物件が市場に出回る可能性はあるでしょう。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件は自由度が低くマイナスなイメージが強いですが、以下のメリットもあります。

安く購入できる

再建築不可物件は需要が限定されるため、一般的な物件相場より安く購入できるのが魅力です。売り急ぎ物件などタイミングによっては、さらに価格が下がる可能性もあります。

固定資産税が低い

再建築不可物件は固定資産税が安いのがメリットです。固定資産税とは、土地と建物の評価額に基づいて算出される税金のこと。再建築不可物件は立地条件などが悪く課税評価額が低いため、税金も抑えられます。ランニングコストを抑えたい方には魅力的な物件です。

独特な立地条件がある

再建築不可物件の立地条件はさまざまです。歴史的に価値がある地域や観光地、商業地など利便性が高いエリアに存する物件もあります。自然環境保護地域など、景観に恵まれた土地もあるでしょう。独特な立地条件を求める方にも向いています。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件には重大な3つのデメリットがあります。

購入の際には慎重に検討しましょう。

建て替えができない

再建築不可物件の最大のデメリットは、建物が老朽化しても建て替えできないことです。地震などで建物が全壊した場合でも再建築はできません。

住宅ローンが借りにくい

再建築不可物件は担保価値が低く、一般物件より住宅ローン審査が通りにくいのがデメリットです。専門的な不動産ローンを扱う金融機関を探す努力も必要です。金融機関が限定されることで、金利が上昇する可能性もあります。物件の価格が安くても金利が高ければマイナス要素になるでしょう。

売却時の価値が低い

再建築不可物件は以下の理由により、売却時の価値が低くなるデメリットがあります。

再建築不可物件は特殊性があり、売れにくい場合もあります。売却予定がある場合は特に注意が必要です。
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再建築不可物件を購入する時のチェックポイント

再建築不可物件の購入を検討する際は、以下の重要ポイントをしっかりチェックしましょう。リスクの確認は、購入時の失敗回避に役立ちます。

接道状況を確認する

再建築不可物件を検討する際は、道路の形状や勾配が物件にどう影響するか、接道状況も含めしっかり確認しましょう。法令上の制限や道路使用許可の必要性、都市計画道路など将来的な計画についても、事前に調査しておくと安心です。

周辺にも購入可能な土地がある場合には、入手して道路の位置指定申請をする方法もあります。現在道路ではない土地でも位置指定道路の指定を受ければ、接道義務を満たせる可能性があるでしょう。

地目や都市計画区域を調べる

再建築不可物件は、想定していた用途で利用できない可能性があります。検討の際はトラブルを避けるためにも、地目や都市計画区域を事前に確認しましょう。都市計画区域内か外かによって規制の内容も異なるからです。

将来のコスト計画を立てるために都市計画税の有無も確認しましょう。事前にしっかりと調査することで、再建築不可物件購入による不測のリスクを回避できます。
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周辺環境を把握する

再建築不可物件の購入で後悔しないよう、検討段階で以下の周辺環境を把握しましょう。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件では建て替えができませんが、以下の方法で有効活用できます。

リフォームやリノベーションをする

リフォームやリノベーションは再建築不可物件の活用に最適な方法です。建築基準法や条例の規制内で最大限の改善を図りましょう。以下のような改修により、快適で魅力的な住まいを実現できます。

土地として利用する

再建築不可物件の建物を取り壊すと、当該土地に再び建物を建てられません。しかし以下のように土地を活用する方法もあります。

再建築不可物件は固定資産税の安さが魅力ですが、建物を取り壊すと固定資産税が高くなるので注意してください。建物の敷地は住宅用地として、以下のような面積に応じた固定資産税の特例措置が受けられます。

面積	課税標準額の特例措置
200㎡以下の住宅用地	価格の6分の1
200㎡を超える住宅用地	価格の3分の1

不動産投資に活用する

再建築不可物件は少ない初期投資で収益化可能です。以下のとおり、多様な動産投資用物件としても活用できます。

通路が確保できれば駐車場としての活用も可能です。再建築不可物件は、ほかの投資物件では得られない収益源となる可能性をもっています。

まとめ

再建築不可物件は建て替えができない特殊な物件です。以下のメリットもデメリットも十分に考慮して、購入を検討しましょう。

再建築不可物件のメリット

安く購入できる、固定資産税が低い、独特な立地条件がある

再建築不可物件のデメリット

建て替えができない、住宅ローンが借りにくい、売却時の価値が低い

再建築不可物件を購入する際は、事前に接道状況や地目、都市計画区域など法的条件を確認しましょう。周囲環境のチェックも欠かせません。

再建築不可物件はリフォームやリノベーションする以外に、土地利用や不動産投資用としても活用可能です。再建築不可物件のメリットを活かして賢く活用しましょう。
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